Wertermittlung

Das A und O beim Immobilienverkauf ist immer eine seriöse Wertermittlung.

Nur ein realistischer Angebotspreis ist Garant für einen zügigen Verkaufserfolg. Profitieren Sie von unserer Kenntnis aktueller Marktkennzahlen und Verkäufe. Wir bewerten Ihre Immobilie für Sie stets nachvollziehbar. Auf Ihren Wunsch, lassen wir auch gerne für Sie ein gerichtsfestes Wertgutachten anfertigen.

Im Wesentlichen kommen drei Verfahren zur Wertermittlung für Immobilien zur Anwendung:

  1. Das Sachwertverfahren
  2. Das Ertragswertverfahren
  3. Das Vergleichswertverfahren

Diese drei Verfahren werden weiter unten näher erläutert. Für einen Laien ist das viel Lesestoff, deshalb unser Fazit vorweg:

Immobilienbewertung ist ein sehr komplexes Thema, das fundiertes Sachwissen voraussetzt. Idealerweise hat der Makler Ihres Vertrauens eine qualifizierte Ausbildung zum Immobilien-Sachverständigen. Wir sind geschult beim renommierten Anbieter für Immobilienbewertung: SPRENGNETTER.

Ein vierter, inoffizieller Bewertungsfaktor spielt schon seit einiger Zeit eine stark wertbestimmende Rolle: der Marktwert. Er steigert den realen Wert einer Immobilie erheblich und führt sogar oft zu Fantasiepreisen von Häusern und Eigentumswohnungen. Dies gilt insbesondere in beliebten Ballungsgebieten (Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, München etc.), wo die starke Nachfrage nach Wohneigentum das Angebot bei weitem übersteigt. Hier greift die vermeintliche Plattitüde „Lage, Lage, Lage“ und macht den Immobilienverkäufer glücklich. Aber auch Anleger profitieren überproportional von dieser Entwicklung. Die „Lage“ einer Immobilie ist eben doch von entscheidender Bedeutung für Ihren Marktwert.
Eine detaillierte Aufstellung finden Sie in der Rubrik Marktanalyse

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z.B. eigengenutzten Einfamilienhäusern) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten (Sachwert) bemisst. Traditionell wird deshalb das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Objekten wie Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Ganz explizit sind hier nicht „Rekonstruktionskosten“ gemeint. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grundes und Bodens wird im Vergleichsverfahren bestimmt.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV).
Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.
Bezüglich des Grundes und Bodens basiert das indirekte Vergleichswert-verfahren auf der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse (in Deutschland sind Grundstückskaufverträge stets notariell zu beurkunden, wobei eine Kopie des Kaufvertrages dem Gutachterausschuss zugeht).
Hierzu kann beim Gutachterausschuss Einblick in die anonymisierte Kaufpreissammlung genommen werden. Eine sichere Beurteilung ist nur bei ausreichender Zahl von hinreichend geeigneten vergleichbaren Käufen möglich.

Ein anderer Weg ist die Nutzung der Bodenrichtwerte, welche die Gutachterausschüsse empirisch aus der Kaufpreissammlung ableiten. Diese werden für größere Städte in Form von Bodenrichtwertkarten für bestimmte Lagen abgeleitet, wobei im Regelfall Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die der Wertableitung zugrundeliegende durchschnittliche Grundstücksgröße angegeben ist. Zumindest die Art der baulichen Nutzung und die Lage sollte zwischen Bodenwertzone und zu bewertendem Grundstück übereinstimmen, für Maß der baulichen Nutzung und Grundstücksgröße können Umrechnungskoeffizienten angewandt werden. Ist keine hinreichend vergleichbare Bodenrichtwertzone zur Hand, kann eine nochmals indirekte Ableitung versucht werden, die jedoch meist anfechtbar ist.
Da die meisten Grundstücke sehr viele individuelle Merkmale aufweisen, ist eine vollständige Übereinstimmung der Merkmale sowohl der direkt als auch indirekt zu vergleichenden Grundstücke oft nicht gegeben. Der Unterschied wird im Wege der Ableitung von Zu- oder Abschlägen bzw. Korrekturfaktoren ausgedrückt. Die sich ergebenden Abweichungen sollten nach deutscher Rechtsprechung im Regelfall nicht höher sein als 30–35 %. Ansonsten kann man nicht mehr von vergleichbaren Grundstücken sprechen.

Beispiele für Merkmale, die bei Zu- und Abschlägen zu beachten sind:

  • Örtliche Lage, z. B. Lage im bebauten Raum, zu den Himmelsrichtungen, Belichtung, Verkehrslage
  • Bodenbeschaffenheit z. B. Untergrund, Tragfähigkeit
  • Größe und Form z. B. Tiefe, Gestalt, Frontbreite
  • Bodenschätze z. B. Abbaumöglichkeiten
  • Lage in Gefahrenzonen
  • Grad der Erschließung
  • Umwelteinflüsse z. B. Lärm, Rauch, Gerüche, …
  • Grundabtretungen, Grundeinbeziehungen, Bauplatzeigenschaft
  • Planungs- und Baurecht: Flächennutzungs- und Bebauungsplan bzw. §§ 34 und 35 BauGB
  • Nutzungsbeschränkungen
  • Gesetzl.Beschränkungen der freien Verfügung: Denkmalschutz, Mieterschutz, Weltkulturerbe
  • Zustand der Außenanlagen: erforderliche Instandsetzungen
  • Art und Verwendung der Nachbarliegenschaften

Der ermittelte Wert des Grundes und Bodens ist ggf. durch Zu- und Abschläge für wertbeeinflussende Faktoren wie z. B. Kontamination und dingliche Rechte zu korrigieren.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit diesen Objekten dauerhaft erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen).

Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren nicht für selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. –immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert im Regelfall im Vergleichswertverfahren (ggf. ergänzend im Sachwertverfahren) angewendet.

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Wert-einschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:

  • Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
  • Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
  • Spezialimmobilien (Parkhäuser, Tankstellen, Hotels, Logistikflächen)
  • Gemischt genutzte Grundstücke

Wie beim Ertragswertverfahren beschrieben, können Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen sinnvollerweise im Vergleichswertverfahren bewertet werden. Das dazu früher oft verwendete Sachwertverfahren ist auf dem Rückzug, da es tendenziell für am Markt gehandelte Immobilien ungeeignet ist. Das Merkmal “eigengenutzt” darf bei der Auswahl eines Wertermittlungsverfahrens keine Rolle spielen, da es sich bei der Eigennutzung um ein persönliches Verhältnis handelt, welches nach § 194 BauGB nicht zu berücksichtigen ist.

Auch für bauliche Anlagen stützt sich das Vergleichswertverfahren auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Ebenso wie beim Grund und Boden fehlen aber meist direkt vergleichbare Kauffälle. Im indirekten Ansatz sind daher einerseits die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse heranzuziehen und andererseits aufgrund eigener Marktrecherche die am regionalen Markt erzielbaren Verkaufspreise. Dabei können lagespezifische Abweichungen (Stadtteile) und die Größe meist gut berücksichtigt werden. Einer individuellen Einschätzung und wertmäßigen Berücksichtigung bedürfen die weiteren Merkmale wie z. B.:

  • Mikrolage (Infrastruktur, Einwohner, Lärm etc.)
  • Ausstattung
  • Subjektiver Eindruck

Es empfiehlt sich, die gewonnenen Wertspannen anzugeben und die Einschätzung des zu bewertenden Objektes innerhalb der Spanne nachvollziehbar zu begründen. Ebenfalls nützlich ist die Plausibilisierung anhand der anderen, jedoch nicht als primäre Methode tauglichen, Bewertungsverfahren (z. B. Sachwertverfahren für EFH/ZFH, Ertragswertverfahren für ETW).
Abschließend lässt sich feststellen, dass das Vergleichswertverfahren zwar das am stärksten marktorientierte Verfahren darstellt (da an tatsächlichen Preisen orientiert), aber aufgrund der Inhomogenität des Wirtschaftsguts Immobilie in der notwendigen Anpassung der Vergleichswerte stark von der Kompetenz des Gutachters abhängt.

Quelle: Wikipedia